DEVREMÜLK SÖZLEŞMELERİ, CAYMA HAKKI, SÖZLEŞME FESHİ VE TAPU TESCİL İPTAL DAVALARI

DEVREMÜLK / DEVREMÜLK HAKKI NEDİR?

Devremülk sistemi Türkiye' de yaygın olarak; kimi zaman ileriye yönelik yatırım kimi zaman ise aktif şekilde yararlanılan bir paylaşımlı istifade hakkını ifade etmektedir. Bu istifade esas itibariyle tapu kütüğünde resmi olarak tescil edilen bir paylaşımlı mülkiyetin,  kişilere yılın belli dönemlerinde, taşınmazın bulunduğu yere göre kaplıca, yazlık, tatil evi gibi amaçlarla kullanma biçimlerindedir.

Devremülk hakkı mevzuat sistemimizde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. İlgili kanunumuz devremülk hakkını, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden YILIN BELLİ DÖNEMLERİNDE İSTİFADE HAKKI, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak İRTİFAK HAKKI (yararlanma/kullanma vb.) olarak kurulması şeklinde tanımlamaktadır. 

 Bu sisteme göre bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde birçok sayıda kişi hak sahibi olacak ve sözleşmelerine göre belirlenen dönemlerde ilgili taşınmazlarından sıra ile faydalanacaktırlar. Bu faydalanma süreleri ve zamanlamaları genel olarak ''devre'' kavramı ile ifade edilmektedir.

AKSİ RESMİ SENETLE KARARLAŞTIRILMADIKÇA, devremülk hakkının bağlı olduğu pay devrelerin SAYI ve SÜRELERİ esas olarak pay sahipleri arasında EŞİT BİR ŞEKİLDE BELİRLENİR. Ancak taraflar aralarında anlaşmak ve bu anlaşmayı resmi senede aktarmak suretiyle, belli pay sahibine veya sahiplerine daha fazla devre sayısı ve süresi verebilirler. Tüm bu yönleri bir arada değerlendirildiğinde; devremülk sözleşmeleri devretatil sözleşmelerinden bir tür olup devremülk hakkının, kendine özgü bir yapıdaki irtifak hakkı olduğunu söylemek mümkündür. 

DEVREMÜLK HAKKININ, DEVRE TATİL VE UZUN SÜRELİ TATİL GİBİ SÖZLEŞMELERDEN FARKI NEDİR?

Uygulamada en çok karşılaşılan ve karıştırılan sözleşme biçimleri devremülk ve devretatil ya da uzun süreli sözleşmeleridir. Zira,  buna sebep olan durum çoğunlukla kötü niyetli kişiler tarafından sözleşme tiplerinde standartların dışına çıkılarak kafa karıştırıcı biçimde hem mülkiyet hakkı verilmesi hem de devretatil hakkı verilmesi hatta bunun yanında kampanya olarak uzun süreli tatil sözleşmelerinin satılmasıdır. Ancak, bu durumların neticesinde genel olarak hiçbir edimin yerine getirilmemekte ve alıcılar yükümlülüklerini ayırt etmekte çok zorlanmaktadırlar. 

Nitekim;  kişiler imzaladıkları sözleşmelerin hangi kapsama girdiğinden emin olamadığı için yasal yollara başvuruda da pek çok sıkıntı ve zaman kaybı yaşanmaktadır. Yine uygulamada karşılaşılan bir diğer durum kişilere bazı zamanlarda devremülk sözleşmesi imzalatılıp, imzalatılan sözleşmeye devretatil sözleşmesi yazılmasıdır.

 Bu noktada her şeyden önce bilinmesi gereken husus, bir sözleşmenin içeriğinde, hangi tip sözleşme olduğunun yazıyor olması elbette mümkündür. Ancak şayet bu ilgili sözleşmenin kanunen taşıması gereken ana unsurlar sözleşmede yer almıyorsa, yanızca sözleşme tipinin kavramsal olarak yer alması sözleşmeyi, yazılı olan niteliğe kavuşturmayacaktır. Yani bir sözleşmede ''bu bir devremülk sözleşmesidir'' yazıyor olması, o sözleşmenin devremülk sözleşmesi olması için yeterli değildir. Bu gibi kötü niyetli uygulamalar defaatle Yargıtay da kararlarına konu edilmiş Yargıtay bu konuda “Davacılar, davalıdan devre mülk satın aldıkları düşüncesi ile sözleşme yaptıklarını, sözleşmede tatil yapılacak yer ve zamanın belli olmadığını, böylece hataya düşürüldüklerini öne sürerek, sözleşmenin geçersiz sayılmasına ve 4190 doların ödetilmesine karar verilmesini istemişlerdi….Taraflar arasındaki 9.7.1996 tarihli sözleşme, her ne kadar devre tatil sözleşmesi olarak yapılmış ise de bu sözleşmenin devre mülk tapusu verme vaadi içerdiği ikinci maddesinin yanıltıcı nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Devre tatil sözleşmesi başlığı ile imzalanan sözleşmede bu şekilde yanıltıcı beyan ve taahhütlere yer verilmesi, alıcıları aldatma amacına yönelik olup, bu haliyle de sözleşenlerin sözleşme konularında iradelerinin birleştiği, dolayısıyla sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulduğu söylenemez.” demek suretiyle  sözleşmenin niteliğini, sözleşmenin unsurlarının belirleyeceğini ve bu gibi yollar denenerek tüketicilerin hak kaybına uğratılamayacağını açıkça ortaya koymuştur.

Yazımızın bu bölümü devremülk sözleşmelerine ayrıldığı için devremülk sözleşmelerinde olması zorunlu unsurlara ve diğer sözleşmeler ile mukayese edildiğinde dikkat edilmesi gereken ana unsurlara yer verilecek olup, devre tatil ve uzun süreli tatil sözleşmelerindeki ayırt edici özellikler için sitemizdeki ilgili bölümleri inceleyebilirsiniz. 

DEVREMÜLK SÖZLEŞMLERİNİN EN TEMEL 4 UNSURU;

1- DEVREMÜLK HAKKININ YILIN BELLİ DÖNEMLERİNE AYRILMASI,

2- DEVREMÜLK HAKKININ 7 GÜNDEN DAHA AZ SÜRELİ OLMAMASI,

3- ELBETTE BAHSE KONU BİR MÜŞTEREK MÜLKİYET DEVRİNİN SÖZ KONUSU OLMASI,

4- DEVRİN TAPUDA RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASI GEREKMEKTEDİR.

Bununla birlikte ilgili devremülk hakkının tesis edilmesi için yerine getirilmesi gereken ve kanunda emredici biçimde tanzim edilen ŞEKLİ UNSURLARIN YERİNE GETİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR. Öyle ki, 634 sayılı kanun 60. Madde vd. uyarınca, devremülk hakkına konu edilecek ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların TAPU KÜTÜKLERİNİN BEYANLAR HANESİNE BAĞIMSIZ BÖLÜM VEYA YAPI ÜZERİNDE DEVREMÜLK HAKKI KURULDUĞU İŞARET EDİLİR VE DÜZENLENECEK TAPU SENEDİNDE DE BU HUSUS BELİRTİLİR.

Aynı şekilde üzerinde devremülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında; dönem süresi, devir veya teslimi, istifade şekli ve usulleri, yönetici seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devremülk sözleşmesinde belirlenir. BU HUSUSLARI İÇEREN VE BÜTÜN HAK SAHPLERİNCE İMZALANAN DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİ, RESMİ SENEDE EKENİR ve TAPU KÜTÜĞÜNÜN BEYANLAR HANESİNDE GÖSTERİLİR. 

HER TÜRLÜ TAŞINMAZ ÜZERİNDE DEVREMÜLK HAKKI TAHSİS EDİLEBİLİR Mİ? 

Her türlü taşınmaz üzerinde devremülk hakkı tesis edilmesine hukukumuz cevaz vermemektedir. Nitekim 634 sayılı kanun 58/2. maddesi ilgili hususa dair hüküm emredici olup buna göre; devremülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kullanılabilecektir. 

Ancak, devremülk hakkının tesis edildiği esnada bahse konu yapıların derhal teslime hazır durumda olmama ihtimalleri söz konusu olabilmektedir. Böyle bir durum karşısında, lehine  devremülk hakkı tesis edilen tarafa, taşınmazın natamam vaziyetinin TEFERRUATLI ŞEKİLDE ANLATILMASI, yapının teslimine ilişkin tüm bilgilerin sözleşmede yer alması zorunludur. Nitekim, devremülk hakkı satıcı / sağlayıcısının daha sonrasında üzerinde düşen edimi yerine getirmemesi, ilgili taşınmazı hazır hale getirememesi durumları ülkemizde en çok karşılaşılan vakıalardandır. 

Yine unutulmamalıdır ki, devremülk üzerinde ancak, bu hak ile bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Her ne kadar devremülk hakkı,  bir ayni hak tesis etse de, bunun paylaşımlı bir mülkiyet hakkı olduğu dolayısı ile kişinin sözleşme sınırlarına riayet etmeksizin, sınırsız bir egemenlik hakkının olmadığı unutulmamalıdır. 

DEVREMÜLK HAKKI DEVREDİLEBİLİR Mİ / MİRASÇILARA GEÇER Mİ?

Devremülk hakkı tapu kütüğünde hak sahibi lehine tescil edilen bir ayni mülkiyet hakkıdır. Bu kapsamda bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir veya temlik edilebilir ve mirasçılara miras olarak geçebilir. 

Yine uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan biri devremülk hakkı sahibinin bu hakkın kullanımını başkalarına bırakıp bırakamayacağı sorusudur. Burada belirleyici kriter ana sözleşmedir. Zira, SÖZLEŞMEDE AKSİ KARARLAŞTIRILMAMIŞSA, devremülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Ancak sözleşme kurulurken veya daha sonrasında taraflar arasında bu konuda bir kısıtlama eklenerek YALNIZCA HAK SAHİPLERİNİN KULLANABİLECEĞİ şeklinde bir karar da verilebilir. 

Bunun dışında uygulamada pek çok zaman, sözleşmede kullanımın başkalarına bırakılıp bırakılamayacağı konusu şarta bağlı olarak düzenlenmektedir. Şu halde hak sahiplerine, başkalarına bırakma hakkı tanınmakta ancak bunun belli şartlara bağlandığı görülmektedir. Örneğin, kullanımın bırakılacağı kişilerin 3 ay öncesinden bildirilmesi, kimlik bilgilerinin paylaşılması vs. gibi detaylar talep edilmektedir. Kanun burada sözleşmede verilen kararın esas alınacağını sarahaten belirttiğinden; bu gibi hakka engel teşkil etmeyecek detaylara yer verilmesi kanuna uygun olacaktır. 

DEVREMÜLK SİSTEMİ NASIL YÖNETİLİR?

Devremülk sisteminde tek bir bağımsız bölüm üzerinde bile pek çok sayıda kişi olduğu için ve bu kişiler genellikle de farklı şehirlerde hatta farklı ülkelerde oldukları için sistemin işletimi muhakkak bir merkeziliği gerektirmektedir. Zira, sistemin gerek aidat yahut yıldat toplanması gerek bakım onarımların yapılması ve gerekse de devrelerin yönetimi yahut el değiştirmesi gibi hususların belirlenmesinde hak sahipleri için ulaşılabilir bir merkezi yönetim / yönetici olması çok önemlidir. Bu açıdan devremülk hakkı kurulan her yapı ve bağımsız bölüm için ortak malikler kendi aralarında veya dışarıdan gerçek veya tüzel kişi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. 

DEVREMÜLK HAKKINA SAHİP KİŞİ, PAYI ÜZERİNDEKİ ORTAKLIĞININ BİTİRİLMESİNİ İSTEYEBİLİR Mİ? (Şuyuun giderilmesini talep edebilir mi?)

Esasen kanun bu noktada ikili bir ayrıma giderek; devremülk hakkı mülkiyet hakkının tesis edildiği bir hukuki sistem olduğundan burada keyfiliğin önüne geçmeyi amaçlamıştır. Ancak bir yandan da doğabilecek ihtilaflara karşı kişinin haklarını koruma altına almıştır. Bu doğrultuda, üzerinde devremülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri AKSİ SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILMAMIŞSA, ŞUYUUN GİDERİLMESİNİ İSTEYEMEZLER. Ancak tüm malikler ortak karar alarak sözleşmelerinde her birine şuyuun/ortaklığın giderilmesini isteme hakkı da tanıyabilirler. 

DEVREMÜLK HAKKI NASIL SONA ERDİRİLİR? 

Devremülk hakkının sonlandırılması birden fazla şekilde mümkündür. Bunlar;

İlk olarak yukarıda izah edildiği şekilde tarafların sözleşmede düzenleme altına alması suretiyle müşterek mülkiyetin giderilmesi ortaklar tarafından istenebilir. O halde ilk sona erdirilme şekli sözleşmede düzenlenmek şartıyla ortakların her birinin istemidir.

Hak sahipleri rızayla devre mülk haklarını sona erdirebilirler. Yani devre mülk sözleşmesi belli bir süreye bağlanmışsa ise bu sürenin dolmasıyla devre mülk hakkı da ortadan kalkacaktır. Yine ortaklar anlaşarak devre mülk ortaklığını sona erdirebilirler.

Devre mülk taşınmazın tamamen yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi ya da kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi bağımsız bölümde kurulmuş ise kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi durumlarında da devre mülk hakkı sona erecektir.

Devre mülk konusu taşınmazın kamulaştırılması haliyle de bu hak son bulacaktır. 

Devremülk sözleşmesi imzalanmış, tapu devredilmiş ancak sözleşmede tapunun devredilmesi dışındaki hiçbir edim yerine getirilmemişse, DEVREMÜLK HAKKININ KULLANILMASI İMKANSIZ HALE GETİRİLMİŞSE yahut tapu devredilmesine rağmen açık bir dolandırılma fiili ile karşı karşıya kalınmışsa MAHKEMEDE TAPU TESCİLİNİN İPTALİ TALEBİ İLE DAVA AÇILMAK SURETİYLE SONA ERDİRİLECEKTİR.

DEVREMÜLK HAKKININ SONLANDIRILMASINDA CAYMA HAKKI NEDİR ve NASIL KULLANILIR?

Devremülk tapu tescilinin iptali davasını açmadan önce cayma hakkını kullanmak şart değildir. Fakat cayma hakkının kullanılması devremülk tapu iptal davasında çok faydalı olacaktır. Cayma hakkının kullanılması bazı hukuk dairelerince tek başına davanın kabulü için yeterli görülmüştür. 

Devremülk cayma hakkı devremülk sözleşmesini kayıtsız şartsız iptal ettirmek için tüketiciye tanınan bir haktır. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği bu konuda detaylı düzenlemeler içermektedir. Öyle ki Yönetmeliğin cayma hakkı başlıklı 7.maddesinde konu hakkında hükümler vardır. Maddede tüketicilerin sözleşmelerin kurulmasından itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin yazılı olarak cayma hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda tüketici herhangi bir cezai şart ödemez. Ancak bu cayma bildiriminin yazılı olarak yapılması geçerlilik koşuludur. Yönetmelik 8. Maddesinde açıkça cayma hakkına dair bildirimin devremülk sözleşmelerinde noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya iletilmesi gerektiğini belirtmiştir. 

Yönetmeliğin 8/2 maddesine göre “Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır”. Çoğu defa cayma formu kendisine verilmediği için tüketici bu haktan haberdar olmamaktadır. Yönetmeliğin 10.maddesine göre satıcının belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi halinde 14 günlük cayma süresi işlemez.

Yine Yönetmeliğin 9. Maddesi uyarınca, satıcı veya sağlayıcı cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda, alınan bedel tüketiciye DERHAL İADE EDİLİR. 

Tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda, cayma hakkının kullanılmasından önce sunulan hizmetlere ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

TÜKETİCİNİN DEVREMÜLK HAKKI VEREN SÖZLEŞMELERDEN CAYMA HAKKI KULLANMASI DURUMUNDA, TÜKETİCİYE İADE EDİLMESİ GEREKEN TUTAR VE TÜKETİCİYİ BORÇ ALTINA SOKAN HER TÜRLÜ BELGE, CAYMA BİLDİRİMİNİN SATICI VEYA SAĞLAYICIYA ULAŞTIĞI TARİHTEN İTİBAREN EN GEÇ 14 GÜN İÇİNDE TÜKETİCİYE GERİ VERİLİR. 

Yönetmelik 10. Maddesine göre; satıcı veya sağlayıcının;

-  5. maddenin 1. (Satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır.)  veya 3. fıkralarına ( Ön bilgilendirme formunun;a) Devre tatil (devremülk) sözleşmeleri için Ek-1’de yer alan bilgileri içermesi zorunludur) 

- 6. Maddenin 1. Fıkrasına ( Satıcı veya sağlayıcı, 5 inci madde uyarınca tüketiciye verilen ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerle birlikte tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgileri de içeren bir sözleşme düzenlemek ve yazılı veya mesafeli olarak kurulan bu sözleşmelerin bir örneğini kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye vermek zorundadır. Daha ağır şekil şartları öngören kanun hükümleri saklıdır. Aksi halde satıcı veya sağlayıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.)

- 8. Maddenin 2. Fıkrasında (Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır.) yer alan yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için 14 günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda, cayma süresinin bittiği tarihten itibaren 1 yıl sonra sona erer. 

- Ancak, yukarıda belirtilen yükümlülüklerin 1 yıllık süre içerisinde yerine getirilmesi halinde 14 günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülükleri yerine getirildiği tarihten itibaren başlar. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sürenin başlamayacağı önemle vurgulanmalıdır. Zira, Yargıtay kararlarında da açıkça belirlendiği üzere, cayma hakkı askıda kalacaktır. 

DEVREMÜLK TAPU İPTAL DAVASI NEDİR? HANGİ SEBEPLERE DAYANILARAK AÇILABİLİR? 

Devremülk tapu iptali davası, devremülk hakkının sonlandırılma biçimlerinden biri olup, bu davanın açılması ile davayı açan alıcı taraf devremülk hakkı sözleşmesine dayanarak kendi üzerine tescil edilen tapu kaydının iptal edilerek, devreden tarafa tekrar tescilini buna mukabil ödemiş olduğu bedelin faizi ile birlikte kendisine iadesini ve mevcut bulunması halinde diğer haklarını talep etmesini ihtiva eden bir dava türüdür. Ayni bir hak olan mülkiyet hakkının iptalini öngören bu dava her şart ve koşulda açılamaz. Binaenaleyh,  aşağıda değinilen sebeplerin varlığı halinde açılması mümkündür. 

1 -      DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.

Devremülk sözleşmesi yukarıda da teferruatlı olarak izah edildiği gibi, mülkiyetin devrini içeren ve ayni hak tesis eden bir sözleşmedir. Taraflar tapuda devir işlemi yapmadan önce tapu devrinin muhteviyatını içeren bir sözleşme yapmaktadır. Bu sözleşme bir sonraki aşamada taşınmazını mülkiyet hakkını devir taahhüdü içerdiğinden, hukuken taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmektedir. Dolayısı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için zorunlu şekil şartlarını ihtiva etmesi gerekmektedir. Şu halde resmi şekilde yapılmamış, yani taraflar arasında adi şekilde yapılıp; resmi makam önünde yapılan taşınmaz vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır. Bu husus bir iptal sebebi olarak ileri sürülmelidir. Devremülk sözleşmesinden sonra tapu devri yapılması halinde sözleşme geçerli hale geldiğinden bu durumda bu fesih sebebine dayanmak anlamsız olacaktır.

Devremülk sistemlerinde taahhütname vs gibi adlar altında çoğunlukla farklı geçiş sözleşmeleri yapılarak paket değişimi yapılmakta yahut sözde ek paketler satılmaktadır. Her bir sözleşme ile farklı bir devremülk satışı yapılmaktadır. Ayrıca her sözleşmede ya tapu devri vaat edilmekte ya da daha fazla devre hakkı kullandırılacağı taahhüt edilmektedir.  Fakat yalnızca 1 adet tapu devri yapılmaktadır ya da sözleşme sayısı kadar tapu devri yapılmamaktadır. Kimi zamanda aynı bağımsız bölüm üzerinde pay oranında çok düşük oranlarda artış yapılmaktadır. 

Sonraki sözleşmeler kapsamında devri taahhüt edilen devremülklere ilişkin ise çoğunlukla herhangi bir tapu devri yapılmamaktadır. Yapılan tapu devirleri de güven kazanmaya ve mahkemeleri yanıltmaya yönelik devirlerdir. Davalılarla yapılan her bir devremülk sözleşmesi için sonraki her sözleşmede oda tipi genişlediğine göre yeni oda tipine göre yeni tapu devri yapılması gerekli iken böyle bir devir de yapılmamaktadır.

Davacıya sonradan satılan devremülke uygun yeni bir tapu devri yapılmaması halinde tüketicinin yeni sözleşme yapmasının hiç bir anlamı olmayacaktır. Davalılar yeni sözleşme kapsamında davacıya almış olduğu yeni oda tipine göre yeni bir tapu devri yapmadıktan sonra tüketiciyi koruma altına alan hiçbir hukuki müessese yoktur. Davacı sonraki sözleşmede 1+1 daire tipinde ve 4+1 kişilik yeni devremülkler satın almış olduğuna göre davalılar ellerinde böyle bir daire varsa bunun tapu devrini davacıya yaparak tüketicinin hukuki statüsünü belirlemelidir.

Kaldı ki davalılar benzer dosyalarda alınan bilirkişi raporlarına itiraz dilekçelerinde tüketicilerin şirkete başvuru yapmadıkları için yeni sözleşme için tapu devri yapılmadığını belirtmişlerdir. Buradan tüketicilere her bir sözleşme için tapu devri vaadi yapıldığı anlaşılmaktadır.

2 -      DEVRE MÜLK CAYMA HAKKI KULLANILMIŞ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.

“Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır”. (Yönetmeliğin 8/2).  Adı geçen yönetmeliğin Eksik Bilgilendirme başlıklı 10.maddesi satıcının yukarıda belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi halinde tüketicinin 14 günlük cayma süresiyle bağlı olmadığı hükmünü haizdir.

Devremülk sözleşmesinin feshi davalarında karşılaşılan durumlardan biride devremülklerin kullanıma hazır şekilde tüketicilere teslim tesellüm yapılmamasıdır. Bu şekilde tüketiciye muayene imkanı sağlanmamaktadır. Bu sebeple cayma süresi başlamamaktadır.

Yönetmelik 15/3’de ”Devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.” hükmü yer almaktadır. 

Cayma hakkı tüketiciye tanınan bir kolaylıktır. Mahkemeye cayma ihtarı ibraz edilerek süresinde cayma hakkı kullanıldığı belirtilmelidir.

Diğer yandan Yargıtay devremülk ve devretatil sözleşmelerinin pek çoğunda  yaşandığı gibi, alıcıların belli bir satış alanına götürülerek ve orada dikkatleri dağıtılarak ilgili taşınmazları devraldıklarını ve düşünülerek, tecrübe ve muayene koşulu yerine getirilmeden ilgili ödemeleri bu firmalara yaptıklarını tespit ettiğinden, bu satış biçimini kapıdan satış olarak kabul etmiş ve kapıdan satışlarda tecrübe ve muayene koşulu gerçekleşmemiş olduğundan bu koşul gerçekleşmediği süre boyunca cayma hakkına dair sürenin başlamadığı ve cayma hakkının askıda olduğu belirtilmektedir. 

3 -      İFA İMKANSIZLIĞI İPTAL SEBEBİDİR.

Ülkemizde devremülk sistemlerinin çoğu termal tesisler kurulmak suretiyle satışa sunulmaktadır. Satıcılar kurdukları bu devremülk sistemlerinde bağımsız bölümler yahut yapılar üzerinde normalde satılması gerekenin çok üstünde kişiye satarak haksız menfaat elde etmektedirler. Nitekim her bir bağımsız bölüm üzerinde 5000 yahut daha fazla kişinin hak sahibi olduğu görülebilmektedir. Öyle ki günümüzde bir oda 3650 paya bölünerek bu payların 520 kişiye satıldığı birçok devre mülk sistemi mevcuttur. Hatta güncel durum itibarıyla bir odanın 36500 paya bölünmesi ve odanın 5200 kişiye satılması şeklinde uygulamalar sık karşılaşılan durumlardır. Her bir devre mülk sahibine 1 hafta tatil hakkı vaat edilerek aynı odanın 520 veya 5200 kişiye satılması hukuka açık bir aykırılıktır. Bu kadar kişinin bir yönetici yahut temsilci seçmek için bile bir araya gelmesinin beklenmesi mantıktan çok uzaktır. Zira bu durumda açıkça bir ifa imkansızlığı söz konusudur. Her bir devre mülk sahibi hakkını kullanmak istese 10 yılda ya da 100 yılda bir ancak sıra gelmektedir. Bu da devremülk tapu iptali için önemli bir iptal sebebidir.

Tüketiciye satılan devre mülkte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. maddesi gereği tüketicinin her yıl 7 günden az olmayacak şekilde tatil yapma hakkı olması gerekirken fiili olarak bu devre mülklerde hissedar sayısı dikkate alındığında yılda 1 gün dahi kullanım mümkün değildir.

Tüketici bu oda şeklindeki bağımsız bölümde yüzlerce kişiyle müşterek malik olarak hissedardır. Sözleşmelerde bir devremülk sahibi hissedarın 1 hafta kullanım hakkı olduğu dikkate alındığında bağımsız bölüm en fazla 52 kişiye devredilmesi/satılması gereklidir. Fakat tapu kayıtları incelendiğinde aynı oda şeklindeki devremülk yüzlerce kişiye hisseli olarak satılmıştır.  Bu durum tüketiciye satılan devremülklerin fiilen kullanımlarının imkansız olduğunu göstermektedir.

Öyle ki bu fesih sebebi sözleşmenin kuruluş aşamasına ilişkin bir fesih sebebi değildir. Sözleşmenin devamında ifa imkansızlığı devam etmektedir. Bu sebep tüketicinin sözleşmeyle bağlı tutulması halinde tüketicinin mahvına sebebiyet verecek esaslı bir fesih sebebidir. Tüketici bir sene tatil hakkını kullansa bir sonraki sene bu hakkını kullanamayacaktır. Sözleşmenin devamı süresince bu belirsizliğe tüketicinin mahkum edilmesi tüketicinin cezalandırılması demektir. 

Gelinen aşamada devremülk tapu iptal davası konulu benzer dosyalarda yapılan keşifler üzerine alınan tüm bilirkişi raporlarında zikredilen ifa imkansızlığı tespit edilmiştir. Bu emsal raporların dava dilekçesine eklenmesi çok önemlidir. Çünkü devre mülk sözleşmesinin feshi davasında bu raporlar mahkeme için emsal teşkil etmektedir.

4 -         HİSSE OLARAK TÜKETİCİYE SÖZLEŞMEDE VAAT EDİLENDEN ÇOK DAHA KÜÇÜK BİR ALANA TEKABÜL EDEN PAYIN DEVREDİLMİŞ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR. 

Devre mülk sözleşmesinin feshi davalarında sık karşılaşılan konulardan biri de sözleşmelerde belirtilen parsellerinin 7/3650 hissesinin tüketiciye devrinin taahhüt edilmesi durumudur. Fakat bu parsellerin her biri üzerinde 1 bina yer almaktadır.  Örneğin 23, 24, 25 ve 27 parseller üzerinde yer alan binalarda 15’er oda 26 parsel üzerinde yer alan binada ise 27 oda yer almaktadır.

Bu odaların her birinin arsa payı 15 oda olan binalar için 1/15, 30 oda olan bina için 1/30’dur. Yani 536 metrekare olan 23 parselin içinde yer alan her bir oda arsa üzerinde 1/15 paya sahiptir. Böylece her bir odanın arsadaki payı 35 metrekaredir. Sözleşmelerde parsellerin 7/3650’si olan 1,01 metrekarenin devri taahhüt edilmiştir. Davalılar bu 35 metrekarenin  7/3650 payı olan 0.06 metrekaresini tüketicilere devretmiştir. Bu husus tapu kayıtlarıyla da anlaşılmaktadır. Tesiste yer alan tüm odalarda aynı durum söz konusudur. Bu da devre mülk sözleşmesinin iptali için bir sebeptir. Haliyle devremülk tapu iptal davası da aynı gerekçeyle kabul edilmelidir.

5 -       DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNİN 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA AÇIKÇA AYKIRI OLMASI İPTAL SEBEBİDİR. 

Devre Mülk Hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümünde düzenlenmiştir. Bu kanunun 57. vd. maddelerinde belirtilen bir çok husus piyasadaki devre mülklerde yoktur. Zikredilen yasanın 58. maddesinde ”Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.” ifadeleri yer almakta iken böyle bir belirlemenin yapılmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Kanuni bir zorunluluk olan bu belirmenin yapılmaması büyük bir belirsizliği beraberinde getirmektedir. Zira hiçbir devremülk sahibi satın almış olduğu devremülkteki devre sayısı ve bu devrelerin sürelerini bilmemektedir. Bu da devremülk tapu iptal davasında ileri sürülmesi gereken önemli bir iptal sebebidir. Bunun yanı sıra  TAPU KÜTÜKLERİNİN BEYANLAR HANESİNE BAĞIMSIZ BÖLÜM VEYA YAPI ÜZERİNDE DEVREMÜLK HAKKI KURULDUĞU İŞARET EDİLİR VE DÜZENLENECEK TAPU SENEDİNDE DE BU HUSUS BELİRTİLİR şeklinde açık hüküm vardır. Ancak, tapu senetleri incelendiğinde senetlerin hiçbirinde devrin devremülk adı altında yapılmadığı bilakis normal satış olarak gösterildiği alenen görülecektir. Nitekim alıcıların bunu tespit etmelerine olanak yoktur. Zira, alıcılar tapuya götürülmemekte, devemülk sözleşmesi imzalatılırken notere gidip aynısından yazdırmaları için kendi elemanlarının üzerinde yazdırılan taşınmaz alım satım hakkı içeren vekaletnameler çıkarılarak devir işlemleri yapılmaktadır. Hatta bu vekaletnamelerde devri yapılmak istenen ada parsel pay vs bilgilerine yer verilmemekte ''.. Dilediği pay... İstediği miktar...'' gibi ucu çok açık ibarelere yer  verilerek şirket personellerine neredeyse sınırı belli olmayan kapsamda yetkiler içeren vekaletnameler tanzim ettirilmektedir. Diğer yandan ilgili vekaletnameler ortalama 1 yıllık süreli olarak düzenlenmekte olup, kazanılmak istenen zaman boyunca işlem yapma yetkisi şirket personellerinde olmaktadır. 

6 -        SÖZLEŞMELERİN 15 GÜNDEN KISA SÜRELİ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.

Aynı yasanın değişikliğe uğrayan 59. maddesinde ise ‘‘Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha kısa süreli olmaması gerekir.” ifadeleriyle devre mülk hakkının minimum 15 gün olması gerektiği hüküm altına alınmıştı. Fakat sözleşmelerde tanınan hakkın 7 gün olduğu görülmektedir. Yasa değişikliği ile devremülk hakkındaki süre 7 güne indirilmişse de çoğu sözleşmenin imzalandığı tarihte kanundaki süre 15 gündür. Bu sebeple devre mülk sözleşemesinin feshi davasında bu iptal sebebine dayanmak faydalı olacaktır.

7 -          TAPU DEVRİ YAPILAN DEVREMÜLK İLE TANITIMI YAPILAN DEVREMÜLKÜN FARKLI OLMASI DOĞRUDAN İPTAL SEBEBİDİR.

Devremülk tapu iptal davalarında sık karşılaşılan bir durumda tanıtılan yerle tapu verilen yerin başka olmasıdır.  Devre mülk sözleşmesinin feshi davasında bu hususa da temas edilmelidir.

8 -         DEVRE MÜLKÜN YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ÖZELLİKLERİN EKSİK OLMASI İPTAL SEBEBİDİR.

Devremülk tapu iptal davası açısından devre mülkün yönetim planlarının incelenmesi çok önemlidir. Devre mülk sözleşmesinin iptali açısında bu çok önemlidir. Kayıtlar incelendiğinde ücretli ve ücretsiz donatılar maddelerinde sayılan özelliklerin tesislerde bulunmadığı görülecektir.

Türk hamamları, buhar odası, sauna, açık karma havuzları, termal su havuzları, jakuzi, aquapark, tuz odaları, voleybol basketbol tenis sahaları, fitness salonu, çocuk oyun parkları, yürüyüş ve koşu parkurları, piknik barbeküleri, sağlık terapi ve masaj merkezleri, SPA, tedavi amaçlı termal havuzlar, çamur banyoları, çamaşırhane, kafeterya ve restorantlar, alışveriş ve eğlence merkezleri, hobi odaları, yamaç paraşütü, tekne turu, buz pateni salonu, kreş, çamaşırhane, sinema dahil birçok sosyal aktiviteden bahsedilmektedir. Fakat halihazırda tesislerde yönetim planında sayılanların yer almadığı bilinmektedir. 

Devremülk sözleşmesinin feshi açısından benzer dosyalarda yapılan keşifler üzerine düzenlenen raporların dosyaya sunulması çok önemlidir. Çünkü emsal bilirkişi raporlarında ücretsiz ve ücretli donatılardan hangilerinin bulunmadığı tespit edilmiştir. 

9 -        TÜKETİCİ ALEYHİNE DEVREMÜLKÜ KULLANAMAMA SONUCUNU DOĞURABİLECEK MAHİYETTE MADDELERİN YAZILMIŞ OLMASI İPTAL SEBEBİDİR. 

Yapılan sözleşmelerde çoğunlukla tüketicilere hiçbir bilgilendirme yapılmamaktadır. Satıcının tüketiciye devretmeyi taahhüt ettiği devremülk konusunda keyfi değişiklik yapmasına imkan tanıyabilecek maddeler  yazılmaktadır. Bu da tüketici aleyhine bir belirsizliğe yol açmaktadır. Bazı sözleşmelerde tüketici devremülkü hiç kullanamama gibi bir sonuçla karşı karşıya kalmaktadır. Sözleşmede bu maddelerin bulunması devremülk tapu iptal davasının kabulünü gerektiren bir diğer sebeptir.

Konu hakkında Bursa BAM 7. Hukuk Dairesi’nin verdiği 2021/345 E., nolu emsal kararda ”Tüketicinin imzaladığı sözleşmede, tatil hakkının nerede ve hangi koşullarda kullanacağının satıcı-sağlayıcının inisiyatifine bırakılması genel işlem koşulu olup, tüketici yönünden bağlayıcı olmadığı gibi, bu şarta dayalı olarak sözleşmenin belirgin olmaması, tüketici yönünden muğlak olması nedeniyle iptalini talep edebilecektir.” ifadeleri ile durum açıklığa kavuşturulmuştur. BAM 7. Hukuk Dairesi’nin 2021/580 E.nolu ilamı da benzer mahiyettedir. 

10 -        TÜKETİCİYE VERİLMESİ ZORUNLU OLAN BELGELERİN VERİLMEMESİ İPTAL SEBEBİDİR.

6502 Sayılı Yasa 50/4. maddesi satıcılara bazı yükümlülükler yüklemiştir. Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye üye bilgilendirme formu verilmesi bunlardan biridir.

Fakat bu bilgilerin tamamına yakını verilmediği gibi ayrıca diğer belgelerin de hiç biri verilmemektedir. Yönetmeliğin bu maddelerinin amacı tüketicinin almış olduğu devremülkün tüm özelliklerini bilmesini sağlamakatır. Buna göre bu devremülkü almayı kabul veya ret edecektir. Fakat satıcılar bilinçli olarak sözleşmede bu hususların hiçbirine temas etmemektedir.

Yönetmelikte ön bilgilendirme formunda yer alması gereken bilgiler sıralanmışken bu bilgilendirmelerin hiçbiri de yapılmamaktadır. Sırf bu belirsizlik ve karmaşa sebebiyle dahi devremülk tapu iptal davası kabul edilmelidir.

11 -         TESİSTEKİ PROJEYE AYKIRILIKLAR İPTAL SEBEBİDİR.

Tesislerin çoğu projeye aykırı ve imar kirliliği oluşturur mahiyettedir. Projede otopark olan yerler fiilen havuz olan birçok devremülk vardır. Bu hususlara vakıf olmak için konuyla ilgili iyi araştırma yapmak gereklidir. Bu konuda daha önce açtığımız ve takip ettiğimiz birçok dava vardır. Davalarda birçok devremülk hakkında bilirkişi raporlarıyla tüm eksiklikler kalem kalem raporlanmıştır. Bu sebeple açtığımız devremülk sözleşmesinin feshi davaları kabul edilmektedir. 

12 -         AİDATLARIN FAHİŞ ORANDA ARTIRILMASI İPTAL SEBEBİDİR.

Birçok tesis on binlerce üyeden fahiş aidat artışları yaparak haksız kazanç elde etmektedir. Bu sebep de devremülk tapu iptal davasında fesih sebebi olarak ileri sürülmelidir.

13 -      ÖN BİLGİLENDİRME FORMUNUN USULÜNE UYGUN VERİLMEMİŞ OLMASI 

TKHK 50/4. fıkrasında emredici olarak hüküm altına alınmış ve son derece önemli bir madde vardır. Öyle ki, 

- Devretatil sözleşmesi,

- Uzun süreli tatil sözleşmesi,

- Değişim sözleşmesi,

- Satıcı veya sağlayıcının devretatil veya uzun süreli tatil h,zmet,n,n alınıp satılması hususunda tüketiciye yardımcı olduğu yeniden satış sözleşmesinin mevcut olduğu durumlarda;

TÜKETİCİLERE  BU SÖZLEŞMELERİN KURULMASINDAN EN AZ 1 GÜN ÖNCE BAKANLIKÇA BELİRLENEN HUSUSLARI İÇEREN ''ÖN BİLGİLENDİRME FORMU'' VERİLMESİ ZORUNLUDUR. 

DEVREMÜLK TAPU İPTAL DAVASI DAVA ŞARTI ARABULUCULUK (ZORUNLU) KAPSAMINDA MIDIR?

Devremülk iptal davasının dava şartı arabuluculuk kapsamında olup olmadığı tartışmalıdır. Bu konuda mevzuatta iki farklı düzenleme mevcuttur. Bilindiği üzere 6502 sayılı kanunda 22/7/2020 tarihinde 7251 sayılı kanunla yapılan değişiklikle tüketici hukuku bakımından dava şartı arabuluculuk uygulanmaya başlamıştır. Arabuluculuğun dava şartı olması sebebiyle bu kapsamdaki bir uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılması zorunludur.

6502 sayılı kanunun 73/A maddesinin 1.fıkrasının d bendinde bu durum düzenlenmiştir. Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Bu bakımdan incelendiğinde devremülk tapu iptal davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.

Öte yandan Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nda 28/3/2023 tarihinde 7445 sayılı kanunla yapılan değişiklik ile 18/B maddesi kanuna eklenmiştir. Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk başlıklı 18/B maddesinin 1.fıkrasının c bendi 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Bilindiği üzere devremülk hakkı 634 sayılı KMK ile düzenlenmiştir. Bu anlamda devremülk tapu iptal davası Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan bir uyuşmazlıktır.

Bu açıklamalar dikkate alındığında devremülk iptal davası bakımından dava şartı arabuluculuk olup olmadığı tartışmalı hale gelmiştir. O halde ileride hak kaybına sebebiyet verilmemesi açısından dikkatli olmak gereklidir. Devremülk tapu iptal davası açılmadan önce arabuluculuk süreci başlatılarak arabuluculuk yolunun tüketilmesi faydalı olacaktır.

DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNDE SORUMSUZLUK KAYDI YA DA TÜKETİCİ ALEYHİNE HÜKÜMLER GEÇERLİ MİDİR?

Yönetmelik 17. madde uyarınca; sözleşme metninde veya müstakil herhangi bir belgede yer alan ve tüketicinin bu yönetmelikten kaynaklanan haklarını kullanmaktan feragat ettiğine veya satıcının veya sağlayıcının yükümlülüklerini sınırladığına ya da ortadan kaldırdığına dair kayıtlar geçersizdir. 

DEVREMÜLK SÖZLEŞMELERİNDE GEÇERLİLİK SÜRESİ VAR MIDIR?

- Devremülk sözleşmeleri devre sürelere bağlı olarak işleyen bir süreç olduğundan alıcılar tarafından bunun ne kadar sürdürülebileceği elbette çok sık sorulan bir sorudur. Hatta, pek çok kötü niyetli satıcı tarafından da yanıltıcı işlemlerde bulunularak devretatil ve devremülk alıcılarına aksi yönde işlemler yapılmıştır. Bu nedenle THKK kapsamında 24/03/2022 tarihinde yapılan değişiklikle emredici bir hüküm tesis edilmiş ve bu kapsamda devremülk hakkı veren sözleşmeler hariç, devretatil sözleşmeleri en fazla 10 yıl için kurulur denilmek suretiyle, devretatil sözleşmeleri için tayin edilen süre, devremülk sözleşmeleri için tayin edilmemiştir. Nitekim, devremülk sözleşmeleri ayni bir hak olan mülkiyet hakkı tesis ettiğinden, esasen bu düzenleme yerinde ve olağan bir düzenlemedir. Zira, mülkiyet hakkı geçici değil kalıcı ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. 

HAKEM HEYETİ PARASAL SINIRI ALTINDA KALAN DEVREMÜLK TAPU İPTALİ DAVASINDA GÖREV?

6502 sayılı kanunun 68.maddesi Tüketici Hakem Heyetini düzenleme altına almıştır. Belli sınırın altında kalan tüketici uyuşmazlıklarında il veya ilçe tüketici hakem heyetlerine başvuru zorunludur. Kanında belirtilen parasal sınırlar her yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. 2025 yılı için değeri 149.000 (yüz kırk dokuz bin) Türk Lirasının  altında bulunan uyuşmazlıklarda İlçe veya İl Tüketici Hakem Heyetlerine başvuru yapılması zorunludur. Bunun yerine dava açılması halinde mahkemece dava usulden reddedilecektir.

Devremülk iptal davası açısından bu sınırın altında bir bedelle devremülk sözleşmesi imzalanmışsa ne olacaktır? Bilindiği üzere tüketici hakem heyetleri tapu iptal kararı veremezler. Bu sebeple sözleşme bedeli tüketici hakem heyeti sınırlarının altında kalsa dahi tüketici mahkemesine müracaat edilmelidir. Hakem heyetine müracaat edilmesi halinde hakem heyeti yalnızca sözleşmeleri iptal etmekle yetinmelidir. Tapu iptal talebi bakımından dosyada karar vermemelidir. Bizce en doğru olan hakem heyetinin başvuruyu almamasıdır. Başvuru alındıysa bile mahkeme yolu tüketiciye gösterilmeli ve dosyadan el çekilmelidir.

DEVREMÜLK HAKKINA İLİŞKİN AÇILACAK DAVALARDA GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

 6502 sayılı Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun'un tanımına göre ''tüketici'';

'' Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi'' ifade etmekte olup;

''tüketici işlemi'' de; 

'' Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki İşlemi'' ifade etmektedir. Dolayısı ile Yargıtay kararları ile de sabit olduğu üzere; devremülk hakkının tahsisinde tanzim edilen sözleşme kapsamında, hakkın alıcısı tüketici konumunda olup görevli mahkeme TÜKETİCİ MAHKEMESİDİR.

Diğer yandan;  yetkili mahkemenin belirlenmesinde; ihtilafın durumu önem arz etmektedir. Zira, uygulamada kimi durumlarda tapuda tescili yapılmış bir taşınmaz mevcutken kimi durumlarda sözleşmeler imzalanmış ancak tapu devri yapılmamıştır. 

Şayet taraflar arasındaki sözleşmeden dolayı tapu tescilinin iptaline dair bir talep söz konusu olacaksa, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

 Ancak, taraflar arasında sözleşme akdedilmiş olmasına rağmen, tapuda alıcı lehine tescil işlemi gerçekleştirilmemişse ve taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi ve senetlerin iadesi istemine ilişkin bir dava söz konusu olacaksa Yargıtay’a göre “…28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73/5. maddesinde tüketici davalarının tüketicinin yerleşim yerinin bağlı bulunduğu mahkemelerde de açılabileceği hükmü düzenlenmiştir. Somut olayda, dava, taraflar arasında düzenlenen devremülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın, davanın ilk açıldığı yer mahkemesi olan…….e görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” O halde ilgili karara istinaden devre mülk sözleşmeleri ile ilgili davalarda tüketicinin yerleşim yeri yetkili olmaktadır.